在美國賣過房子的屋主，應(yīng)該都知道MLS平臺，這是一個(gè)專門集合房產(chǎn)上市訊息的系統(tǒng)，要賣房的人，幾乎都要上線登錄；要買房的人，可以去查找房源。但是，今年3月25日，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會公布了一項(xiàng)賣房政策，目的之一是希望賣方不要私藏房源、進(jìn)行潛銷，希望把房產(chǎn)盡量拿到公開市場來銷售。這個(gè)改變是對賣方有利、還是對買方有利呢？請一起看下去。

什么是MLS？

MLS平臺的全名是Multiple Listing Service，中文是“多重上市房服務(wù)”，白話的說，就是一個(gè)銷售二手房地產(chǎn)的整合系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)是美國在19世紀(jì)后期就被創(chuàng)建起來的，目的是讓房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人，能夠更好地互相了解現(xiàn)在市場上有哪些房產(chǎn)、土地已經(jīng)上市了，讓賣家有一個(gè)渠道發(fā)布這個(gè)訊息，對買家來說可以很方便地尋找上市房地產(chǎn)的清單，查看房地產(chǎn)的詳細(xì)資訊。

這些資訊包含了上市房的所有關(guān)鍵訊息，不僅是面積、開價(jià)、房間數(shù)量，更包括過去的銷售記錄、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)和各種的房地產(chǎn)事實(shí)披露。

MLS和房地產(chǎn)網(wǎng)站有何差異？

但是，您可能會問：這跟Zillow、Redfin有什么不同？上市房在房地產(chǎn)網(wǎng)站不是也能看到信息嗎？事實(shí)上，這些房地產(chǎn)網(wǎng)站幾乎都是從MLS上提取資料，然后在他們的網(wǎng)站上展示出來給一般的大眾看。

所以，MLS基本上是所有上市房的資料來源，而且會是最全面、最新的信息，但是在那些房地產(chǎn)網(wǎng)站通常只是展示部分的資料，資料也可能沒有及時(shí)更新上去，例如房產(chǎn)可能已經(jīng)在過戶階段，結(jié)果Zillow上卻還沒有更新進(jìn)度，那么一般民眾可能就會誤以為房產(chǎn)還在銷售中的狀態(tài)。

誰能訪問MLS？

另一個(gè)要注意的是，MLS平臺只有經(jīng)過注冊、付費(fèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)才有進(jìn)入的權(quán)限，一般大眾是無法使用的。不過您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，可能會提供他自己的房地產(chǎn)網(wǎng)站，上面也會有當(dāng)?shù)氐纳鲜蟹壳鍐巍＿@個(gè)資訊其實(shí)也是來自MLS，它是透過一種叫做網(wǎng)絡(luò)資料交換（IDX）的技術(shù)來連接MLS，所以這些房源都是來自其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的上市房。

其實(shí)，美國的MLS平臺是有地區(qū)性的，并不是全美使用同一個(gè)平臺，根據(jù)房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)組織的數(shù)據(jù)，目前全美大約有六百個(gè)MLS，基本上每個(gè)地區(qū)會有一個(gè)屬于當(dāng)?shù)氐钠脚_，但是有一些美國市場卻沒有MLS。很有趣的是，紐約市就是其中一個(gè)例子。雖然紐約市沒有MLS，但也有其它當(dāng)?shù)氐姆?wù)平臺可以使用。

從全世界來看，大多數(shù)國家都沒有MLS，即使有，也無法覆蓋整個(gè)市場。這方面美國確實(shí)走在世界的前頭，公開又透明，讓大家都有公平競爭的機(jī)會。

例如，在臺灣就沒有類似美國的MLS平臺，但是卻有很多房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)中介自己成立的網(wǎng)站，展示他們各自的房源，形成一種大家各自為政的局面，賣家要努力地去各種平臺post房子，努力行銷、曝光。對買家來說，也要努力查找各個(gè)平臺，尋找喜愛的房子。

所以，在臺灣大家基本上無法在同一個(gè)平臺上分享、競爭，市場容易形成很多間隔。甚至臺灣的潛規(guī)則是，A房仲只愿意賣房給自己所屬群體的客戶，以便買賣雙方在談判價(jià)格時(shí)，更好達(dá)成交易，因?yàn)槎际峭还镜闹薪?，或是同一位中介。因此，大家可想而知，這種做法會更趨向以中介的利益為導(dǎo)向，而不是客戶的利益優(yōu)先為導(dǎo)向，因此客戶容易處在一個(gè)很被動的處境。非公開銷售的兩條道路

講了一點(diǎn)題外話和MLS的基本規(guī)則之后，現(xiàn)在我要來談?wù)凪LS的新政策。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會經(jīng)過多個(gè)月的磋商之后，在3月25日發(fā)布了一個(gè)新政策：“賣家多重上市房選擇”，用來補(bǔ)充現(xiàn)行的多重上市房服務(wù)政策。而這個(gè)所謂的“賣家多重上市房選擇”，其實(shí)就是希望新的選擇，讓經(jīng)紀(jì)人或賣家，既可以選擇以“不公開的”方式來銷售房屋，之后也能在“公開市場”銷售。

一旦要上市房屋，如果想選擇走潛銷的路線，也就是非公開市場，現(xiàn)在有兩條途徑可以在MLS上公布，第一條途徑是在2020年時(shí)公布的——“明確合作政策”（Clear Cooperation Policy），簡稱CCP。

這個(gè)政策允許賣方有一個(gè)專屬的非公開潛銷期，稱為“辦公室專屬上市豁免”，賣方經(jīng)紀(jì)可以利用這段期間，私下尋找買家，但是如果沒有售出，就可以進(jìn)行公開銷售，比如說插一個(gè)銷售牌在房產(chǎn)前面或者是群發(fā)郵件，這樣就代表開始公開，那么一旦公開，就必須在一個(gè)工作天之內(nèi)，將房產(chǎn)上市到MLS系統(tǒng)。

但是，有些經(jīng)紀(jì)人為爭取多一點(diǎn)的潛銷期，會選擇在周五公開銷售，這樣就可以利用周末的時(shí)間，再去尋找潛在的買家，等到周一才正式公開。

我們再看到第二條途徑，也就是本次的新政策：“賣家多重上市房選擇”（Multiple Listing Options for Sellers），允許賣方延遲上市到MLS，延遲期間賣方就可以自己私下銷售房屋，不過同時(shí)也將房源以“半公開”的方式上市到MLS，讓其他經(jīng)紀(jì)可以看到有這個(gè)房子，但是只能查看，不能把它連接到第三方的網(wǎng)站展示，限制一般大眾的查看機(jī)會。這種延遲上市的方式被稱為“延遲行銷豁免上市房”（delayed marketing exempt listings）。

至于說，要延遲多久公開上市，具體時(shí)間取決于賣家與經(jīng)紀(jì)人的決定何時(shí)上市，所以賣方有權(quán)決定何時(shí)結(jié)束潛銷。這個(gè)新的政策在公布日已經(jīng)立即生效，并且必須在9月30日之前實(shí)施。

簡單地說，這兩種潛銷方式，一種是屬于完全封閉式的銷售，只有當(dāng)賣方愿意公開，才會在一個(gè)工作天內(nèi)上市。另一種是采用半封閉的方式銷售，一方面私下行銷，一方面上市到MLS，但沒有真正開放，直到賣方潛銷期結(jié)束。這兩種方式，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都要完整和賣家披露優(yōu)缺點(diǎn)的事實(shí)，而且獲得賣家的簽署同意書。

根據(jù)Zillow最近的一項(xiàng)研究調(diào)查，在全美范圍內(nèi)，2023年至2024年之間的非公開市場房源的售價(jià)，通常比MLS上掛牌出售的房屋售價(jià)，低了1.5%，換算金額是4,975美元。如果在加州，沒有在MLS上公開銷售的賣家損失更多，會達(dá)到三萬美元的差距，這也是因?yàn)榧又莘績r(jià)比較昂貴的緣故。

Bright MLS也有另一項(xiàng)研究，表明2019年至2023年第一季期間，MLS上掛牌出售的房屋平均售價(jià)，比場外的銷售價(jià)格高出17.5%。而且，在2022年，MLS上的典型賣家獲得的收入，比場外出售的收入高出53,890美元。

說到底，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，不希望經(jīng)紀(jì)人采取不公開的方式來銷售房產(chǎn)，所以才會陸續(xù)推出這兩種潛銷的豁免方式，讓經(jīng)紀(jì)人或賣家既有保持不公開的權(quán)利，但也有公開銷售的機(jī)會。

畢竟在公開市場上，賣家的房產(chǎn)才能獲得更多的觀看量，增加潛在買家前來報(bào)價(jià)的意愿，進(jìn)而增加賣家的優(yōu)勢。但是，反過來說，如果采取非公開銷售，因?yàn)榭赡軟]有其他買家的競爭，盡管可能銷售順利，但最終得到的售價(jià)或許會比較低。

為何選擇不公開銷售？

有時(shí)候會選擇不公開銷售，通常有幾個(gè)原因：

第一、賣家想要有隱私，對于名人或其他想要匿名的賣家來說，不公開銷售，他們就可以完全控制誰可以在何時(shí)參觀房產(chǎn)，而不是大門打開誰都能夠進(jìn)來。

第二、賣家可能想測試一下市場。利用不公開銷售來了解買家對房價(jià)的反應(yīng)如何。例如，假設(shè)賣家的初始要價(jià)太高，透過私下上市，他們就可以調(diào)整價(jià)格，而不會再公開后又降價(jià)，這樣會讓人有掉價(jià)的不好觀感。

第三、賣家心有所屬。賣家可能已經(jīng)有了買家，無論是家庭成員還是朋友。在這些情況下，賣家有時(shí)聘請經(jīng)紀(jì)人，只是為了直接將他們的房產(chǎn)出售給特定的買家。

第四、特意為之的房地產(chǎn)商。例如房地產(chǎn)巨頭Compass，他們越來越多在內(nèi)部囤積房源，避開MLS，只向與其它Compass代理商合作的買家提供房屋。這種做法就有點(diǎn)像是臺灣的信義房屋，他們只銷售自己的房源，絕對不會與其它房地產(chǎn)商合作銷售。這也因?yàn)樗麄冇凶銐虼蟮膬?nèi)部體系，自己占據(jù)市場很大的份額，才能夠做到這一點(diǎn)。

因此，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會不斷和Compass談判，希望他們能夠加入公開市場的體系。因此，新的政策也是對Compass讓步的一種折衷方式。

Compass的策略主管阿什頓?亞歷山大表示：“我們堅(jiān)信，房主應(yīng)該完全自主，并靈活地選擇如何行銷自己的房屋，就是這樣?！?/p>

最后，這個(gè)新的政策對誰有利呢？應(yīng)該說給賣家更有銷售的彈性空間，雖然公開銷售可能更有利于賣家獲得更好的價(jià)格，但有時(shí)候賣方因?yàn)槟承┰蜻x擇不公開，他們也有機(jī)會轉(zhuǎn)換到公開市場，又或者利用不公開期間，測試市場溫度，然后才真正上市銷售。另一方面，對買家來說，有機(jī)會看到更多房源，選擇更多，當(dāng)然對買房更有優(yōu)勢。