當(dāng)家里有人去世時，親屬往往會繼承房產(chǎn)以及附帶的房貸。這種情況可能會讓人感到困惑甚至壓力重重，會冒出許多問題：
房貸還需要繼續(xù)還嗎？如果房子“負(fù)資產(chǎn)”（貸款金額超過房屋價(jià)值）怎么辦？如果沒有遺囑又該如何處理？我們來聊聊繼承一套帶有房貸的房子會面臨什么情況，你有哪些選擇（比如買下、出售或出租），以及像反向房貸（reverse mortgage）這種特殊情況會如何影響你的決定。
繼承帶房貸的房子應(yīng)該怎么做？
當(dāng)你繼承了一套帶房貸的房子時，你可以選擇賣掉房子、自己承擔(dān)貸款，或者租出去。這些選擇都有不同的經(jīng)濟(jì)考量。在做決定之前，先認(rèn)真查看房貸合同的細(xì)節(jié)。了解房貸的剩余額度、每月還款金額、利率類型（固定還是浮動）等信息，有助于你權(quán)衡和決定。
第一步：尋求律師幫助
第一步就是找一位擅長老人法或遺產(chǎn)規(guī)劃的律師特別重要，尤其是當(dāng)涉及多個繼承人、跨地區(qū)房產(chǎn)或較大金額遺產(chǎn)時。律師能幫你理清下一步的流程，包括繼承帶房貸的房產(chǎn)需要遵守的法律進(jìn)程和文檔提交要求。
第二步：繼續(xù)還房貸
雖然借款人已經(jīng)去世，但房貸仍需要按時償還。在遺產(chǎn)分配過程中，如果房貸拖欠，你可能面臨罰款，甚至因拖延過久而被銀行收回房產(chǎn)。因此，先弄清貸款服務(wù)方是誰、賬單的收取方式（郵件還是電子郵件）、支付方式（手動支付還是自動扣款）。如果需要更改支付安排，現(xiàn)在就是調(diào)整的好時機(jī)。
第三步：入住并接管房貸
你可以選擇長期住進(jìn)這套房子，同時將貸款過戶到自己名下，繼續(xù)每月償還房貸。如果你選擇接管貸款并將房產(chǎn)過戶到自己名下，貸款方通常會愿意與你合作。根據(jù)1982年的Garn-St. Germain存款機(jī)構(gòu)法案，繼承人可以在遺產(chǎn)處理過程中獲得較大的協(xié)商權(quán)。
第四步：買下其他繼承人的份額
如果房產(chǎn)是由多個繼承人共同繼承的，而你想自己入住，就需要買下其他繼承人手中的份額。這被稱為“遺產(chǎn)買斷”，通常需要對房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，并就買斷價(jià)格達(dá)成一致。為了支付其他繼承人，你可能需要申請一筆貸款，市面上也有專門針對這種情況的“遺產(chǎn)貸款”產(chǎn)品。
第五步：賣掉房子
繼承人可以共同決定賣掉這套房子，用房產(chǎn)出售的收益來還清房貸。如果出售后還有剩余資金，可以按照遺囑或相關(guān)法律分配給繼承人。在賣房時，記得了解可能涉及的稅務(wù)問題，比如資本利得稅。這種稅是針對出售收益高于房產(chǎn)原始購買價(jià)格部分征收的。不過，繼承的房產(chǎn)通常會以當(dāng)前市場價(jià)值作為起點(diǎn)，因此很多情況下可以免于繳納資本利得稅。
第六步：了解遺產(chǎn)稅
聯(lián)邦遺產(chǎn)稅通常由遺產(chǎn)資產(chǎn)支付，而不是由繼承人支付。但在2024年，只有遺產(chǎn)價(jià)值超過1360萬美元時才會征稅，涉及的人數(shù)相對較少。此外，有些州還會征收遺產(chǎn)稅或繼承稅，因此咨詢律師了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)政策也是必要的。
承帶反向房貸（reverse mortgage）的房子
如果房子涉及反向房貸，處理方式會有所不同：償還余額：若能一次性還清貸款余額，房子就歸你所有。refinance：將反向房貸轉(zhuǎn)為普通貸款，同時還清現(xiàn)有余額。出售房子：以房屋評估價(jià)值的95%價(jià)格出售，清償貸款。交出產(chǎn)權(quán)：通過“以產(chǎn)權(quán)抵債”的方式，把房子歸還貸款方，避免欠款。需要注意的是，反向房貸通常有6個月的償債寬限期，繼承人若能積極償還，最長可延長到1年。如果超期未還，貸款方可能會啟動法拍進(jìn)程。
繼承帶“負(fù)資產(chǎn)”的房子
如果房屋的市值低于剩余貸款余額（即“負(fù)資產(chǎn)”），這可能會影響你的決定。你可以考慮請求貸款方進(jìn)行“短售”或“以產(chǎn)權(quán)抵債”。如果貸款是“無追索權(quán)貸款”，即借款人只需承擔(dān)房屋價(jià)值以內(nèi)的債務(wù)，那幺貸款方可能別無選擇，只能接受法拍。
沒有遺囑時誰繼承房貸？
如果借款人去世時沒有遺囑（“無遺囑死亡”），處理帶房貸的房產(chǎn)會更加復(fù)雜且耗時。建議在這種情況下盡快咨詢律師。此外，提早制定遺囑或遺產(chǎn)規(guī)劃文檔，可以有效避免這種問題。
